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“面朝大海,春暖花开” 海景房值得买吗?
2017年09月25日

“面朝大海,春暖花开”,一直是奢侈、美好的想象。


      ”我有一所房子,面朝大海,春暖花开。“海子这句脍炙人口的诗句,是很多人置业的梦想。

      曾几何时,走出海南三亚凤凰机场,房地产广告铺天盖地而来。甚至合肥、山西这样的内陆城市也不例外,在各大广场,在人群的聚集地附近,总能遇见正在吆喝的销售公司,“均价便宜,依山傍海,买到就是赚到,”各种宣传如同潮水一般,源源不断的涌向人群。

      “私藏一方山海境”、“一半是海洋,一半是天堂”,海景房早已经不单是普通住宅属性。秀美的海景风光、宜人的气候孕育了蓬勃发展的滨海度假地产。经过了一轮价格暴涨之后,2014年以来,海景房骤然降温,销售越来越难。

      但在今年,北京及环京周边迎来最严限购后,很多中介开始猛推东戴河、威海、烟台等地的海景房。那么,海景房值得投资吗?

      性价比不高

      对海景房的偏爱,造就了市场上海景产品的奇货可居。海景房不愁卖,价格也卖得会更高一些。正常来说,同一个项目海景与非海景公寓的均价价差能达到20%,即非海景公寓均价10000,则海景公寓均价达到12000。海景公寓产品,为了更大化地利用海景景观资源,一般会做270度的大面宽观景阳台,户型设计也更具度假感,如开放式厨房、落地玻璃门、大型转角飘窗等。在阳台甚至卧室的床上俯瞰壮阔的海面,那种油然而生的舒适与惬意、放松与释然,令人心生向往。

      自从海南旅游地产热开始,靠海景度假作为投资点的地产类别就不断地升温。

      黄海之滨的山东乳山,有一个国家AAAA级银滩旅游度假区,被誉为“天下第一滩”。从2000年开始,凭借环境优势,银滩房地产就不断升温,吸引了来自全国的购房者前来置业,到了2015年,在银滩绵延二十多公里的海滩上,已经建起了大大小小200余个楼盘。

      在银滩年景最好的2008、2009年,外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空,消费也一片兴旺。

      2007年,辽宁营口规划了沿海产业基地,在土地财政的驱动下,大量的土地被迅速出让,但产业升级速度却赶不上房地产开发的速度。

      东戴河,曾经历过开发初期深受京津冀以及东北地区的买家追捧,也曾经历过被冠以中国十大“鬼城”登上各大财经网站。

      今年以来,东戴河的房子据说卖得很火爆,价格也有持续上浮之势。不少人经纪人在微信朋友圈发出了“东戴河美图和不断上涨的房价信息”。

      然而现实是,东戴河现有旅游住宅项目规划总建筑面积达1200万平方米,已建成总面积预计800万平米,公寓、住宅及别墅总套数超过10万套,东戴河建设用地并不紧张,只要能销售的出去,开发商可以盖N期。

      从三亚到东戴河,从北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛,到胶东半岛的烟台、威海、青岛,再到南方的惠州、三亚、北海,这些有着优质海洋资源的城市,产生了惊人的住宅供应量。


      赵先生认为几十万买一套海景房投资,平时可以租出去收租金,如果确实这个地方的旅游最终没有成型,但最后还会有一套房子在手上,自己去度假也是不错的。在这种想法的支撑下,海景房就成为他投资自用的双保险,即使投资赚不了钱,还可以用来散心。

      这种想法看上去的确不错。事实上,很多投资海景房的买家只看到或者只听到投资的好处,却往往会忽略掉投资的风险。这种风险除了投资回报以外还存在着更大的损失风险。

      一个现实的问题,假设投资者花费300万元购入一套海景房,每年去海边度假五天,一天的成本是6万元。如果每天都住五星级酒店,也比置业成本要低。

      海景房可利用的时间只有2、3个月,暖冬过后,一线海景房的置空率可达80%以上。多数时间都要养着房子。海边的房子更容易受到腐蚀,一房一厅的房子装修一次要花5万元-6万元,电器花费1万元左右,之后8年摊销,相当于每年不到1万元。而且装修费用每个地方还不一样。

      这几年,海南70%的海景房卖给了东北人;青岛30%的海景房都卖给了北京人;厦门也有至少60%的海景房卖给了全国各地的“富商”们。投机的热潮驱动着全国各地的人奔赴海边,买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。

      “面向大海,春暖花开。”在这个13亿人口的内陆国家,中国人均海岸线只有2、3平方米,“面向大海”一直是奢侈和美好的想象。

      价值解惑

      如果说想持有房子等待升值,那么变现了才是价值,变现之前还不算真正的“赚到了”。

      房价保值增值总有一些规律和现象可循。一座城市充满新经济,能够提供更多的就业岗位,流动人口增加,那么房产会更有升值空间。

      美国把南方叫“阳光地带”,因为最近几年的明星经济州都集中在德州、佛罗里达州等地区,所以经济增长和人口增长的势头都比传统发达地区五大湖和东海岸要好。在中国,除了北上广深外,南方城市普遍比北方城市更有升值潜力;省会城市比普通地级市优先升值;民营经济发达的城市比国有经济占主导的城市更具升值优势。

      所以,看房价升值空间,经济活跃度、就业率都是非常有参考价值的。


      业内分析人士普遍认为,海景房是否值得投资,根据不同的地域差别极大。例如近几年名声大噪的亚龙湾在过去几年房价飞涨,威海、营口、乳山等地的海景房则增长乏力。而一揽子卖海景房的模式,已经难以为继。

      如果没有内容产业,如果不像迪斯尼乐园一样有唯一性的内容,海景房靠什么升级呢?易居研究院智库中心研究总监严跃进认,“做海景房不能像以前一样只盖房子了,而是要把旅游、文化、商业、教育等等都考虑进去。地产商要从销售卖房的经销商变成战略投资商。”

      国外开发得很成功的海岸线,基本都有一个主题产业做支撑。

      澳洲的黄金海岸是冲浪基地,大堡礁是潜水基地,泰国普吉岛是国际商务会议中心,摩洛哥有赌场和F1赛车,戛纳有电影产业,墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、文化体育等很多产业。这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体,除了旅游之外,本来就有很多现实生活的内容,因此它的配套也非常完善。

      而中国的海岸线开发都很单调,除了盖房子,没有其它产业。因此,中国的海岸线旅游也很单调,除了洗海水澡、搞些水上运动,就再也没有其它内容了。因为入住率低,中国很多旅游地产根本没有配套,导致生活不方便,这又拉低了入住率,最后变成恶性循环。

      与此同时,海景房周边要有优质的教育、医疗、交通、商业、产业配套资源,这样的海景房才是楼市中的皇冠。

      就美国而言,美国是一个海景房屋最多的一个国家,尤其是美国的夏威夷,奥兰多,亚特兰大等城市。在美国这些著名城市的海景房的价格并非很昂贵,基本都是投资商可以接受的。不过,夏威夷和奥兰多的海景房价格略高。因为这里的地理位置十分优越,海景房的投资潜力巨大,有越来越多的人前来投资。

      从夏威夷和奥兰多这两个城市的海景房投资来看,第一,需要是一个海景房很多的地方,沿海。第二,是一个旅游城市,每年都可以吸进大量游客的到来。第三,这些城市的基础设施、学生教育等都不能太落后。第四,就是经济发展有势头,适合人养老、娱乐、休闲。交通要十分发达,环境优美,气候宜人。

      可见,在中国,海景房周边配套严重缺失的情况下,投资海景房还是悠着点。


      文章来源:《地产》杂志

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